Rechtsanwalt Cristian Martin

Kapitalanlagerecht, Bankrecht, Anlegerschutz

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Kapitalanlage-Immobilienfonds

BGH vom 27.10.2009, XI ZR 337/08

Empfiehlt der Anlageberater eine Kapitalanlage (hier: Immobilienfonds) auf Grundlage einer optimistischen Entwicklungserwartung, so ist dies keine fehlerhafte Anlageberatung, wenn die diese Erwartung stützenden Tatsachen sorgfältig ermittelt sind und die darauf gestützte Prognose der künftigen Entwicklung aus damaliger Sicht vertretbar ist.

Im Rahmen eines Beratungsvertrages schuldet der Berater sowohl eine zutreffende und vollständige Mitteilung von Tatsachen als auch eine fachmännische Bewertung, um eine dem Anleger und der Anlage gerecht werdende Empfehlung abgeben zu können. Ein Prospekt muss auch die für die Anlageentscheidung wesentlichen Prognosen über die voraussichtliche künftige Entwicklung des Anlageobjekts enthalten. Jedoch übernimmt der Prospektherausgeber grundsätzlich keine Gewähr dafür, dass die von ihm prognostizierte Entwicklung tatsächlich eintritt. Das Risiko einer falschen Prognose trägt insofern der Anleger. Im konkreten Fall hatte das Berufungsgericht zu Unrecht angenommen, das Mietausfallrisiko sei bei der Prognose der Mieterträge nicht in gebotenem Umfang berücksichtigt und verlangt, der Verkaufsprospekt müsse eine kaufmännischen Erfahrungen entsprechende vorsichtige Kalkulation enthalten. Nach Ansicht des BGH sind aber über die Vertretbarkeitsprüfung hinausgehende Risikoabschläge für eine angemessene Darstellung des Risikos der Anlage nicht erforderlich.

Auch ist das OLG zu Unrecht davon ausgegangen, dass im Prospekt eines Immobilienfonds, dessen Fremdkapitalquote bei ca. 50 Prozent liegt nicht auf ein Totalausfallrisiko hingewiesen worden sei. Ein solcher Grundsatz besteht nicht, so der BGH. Inhalt und Umfang der Beratungspflicht hängen nicht schematisch von einer bestimmten Fremdkapitalquote der jeweiligen Kapitalanlage, sondern vielmehr von deren konkreten Risiken und dem individuellen Beratungsbedarf des Anlegers ab, der sich nach dessen Wissensstand, seiner Risikobereitschaft und dem von ihm verfolgten Anlageziel bestimmt.

Der Volltext ist auf der Homepage des BGH zu lesen.