Rechtsanwalt Cristian Martin

Kapitalanlagerecht, Bankrecht, Anlegerschutz

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Denkmalgeschützte Immobilien

Das Steuersparmodell

Sanierungs- und Denkmalschutzinvestitionen nach §§ 7h, 7i EStG sind die letzten Steuersparoasen für Immobilieninvestoren, sieht man einmal von den Einschränkungen des § 15b EStG ab. Dies nehmen zahlreiche unseriöse Vertriebsfirmen zum Anlass, auch den Menschen eine Steuersparimmobilie zu vermitteln, die gar keine Wohnungseigentümer werden möchten und auch keine Eigentumsimmobilie sich leisten können. Nicht selten wird seitens des Vertriebs und des Verkäufers das Abschichtungsgebot und das zwingende Vorliegen der Voraussetzungen der §§ 7i/h EStG massiv missachtet, wie der folgende von mir betreute Fall zeigt:

Einem Ehepaar wurde das Steuersparmodell „Denkmalschutzimmobilie“ wie folgt erläutert: der Anlageberater einer Vertriebsfirma sagte, er habe eine tolle unter Denkmalschutz stehende Immobilie in C. (ostdeutsche Stadt) zum Verkauf, deren Erwerb durch Mieteinnahmen, hohe Steuervorteile nach § 7i/h EStG und eine monatliche Zuzahlung von € 130,00 finanziert werden könne. Bereits nach 10 Jahren könne die Immobilie durch die eintretende Wertsteigerung mit erheblichem Gewinn weiter verkauft werden. Der Anlageberater legte dann eine Musterberechnung vor, die eine monatliche Zuzahlung nach Steuern i. H. v. € 130,00 für einen Zeitraum von 10 Jahren auswies. Darüber hinaus wurde darin mit der besonderen steuerlichen Förderung der Sanierungsmaßnahmen nach § 7i EStG geworben. Die erhöhte Abschreibung wurde mit 9 % aus Herstellungskosten angegeben. Nach vier weiteren Tagen saßen die Eheleute vor dem Notar und unterschrieben den Bauträgervertrag.

Die Eheleute wurden hier erheblich falsch beraten, auch wenn dies auf den ersten Blick nicht ersichtlich sein mag. Hierzu muss man folgendes wissen:

Begünstigte Maßnahmen nach § 7i EStG sind Herstellungskosten sowie Anschaffungskosten, wenn die Baumaßnahmen nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu einer sinnvollen Nutzung i. S. d. § 7i Abs. 1 S. 2 EStG erforderlich sind. Gestaltungen des Innenhofs, einer Außenanlage, die Neuerrichtung einer Tiefgarage oder der Dachausbau sind nicht begünstigungsfähig und führen daher nicht zu Steuervergünstigungen.

Im oben genannten Fall wurde den Eheleuten erläutert, dass die Sonderabschreibung nach § 7i EStG 9 % jährlich von den Herstellungskosten (= 100 %) beträgt. Das ist grundsätzlich richtig, denn in den ersten 8 Jahren ab Herstellung der Denkmalimmobilie können jeweils bis zu 9 % und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 % der Herstellungskosten für Baumaßnahmen abgesetzt werden. So können also in den ersten 12 Jahren nach Herstellung bis zu 100 % der Herstellungskosten abgesetzt werden. In der Praxis kann es aber oft anders aussehen. Ein einfaches Beispiel: früher zur Gründerzeit, als die heute unter Denkmalschutz stehenden Gebäude errichtet wurden, gab es keine Garage, da es kaum Autos gab. Möchte man heute ein Baudenkmal sanieren, um es später zu vermieten, dann wird auch die Errichtung einer Tiefgarage unentbehrlich sein, doch ist genau diese Baumaßnahme nach Ansicht des Bundesfinanzhofes nicht begünstigt (BFH, 15.10.1996 – II R 47/92). Was im obigen Fall die Eheleute nicht wussten, war der geplante Dachausbau der unter Denkmalschutz stehenden Immobilie, um zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Auch das ist nicht begünstigungsfähig, so dass die Aussage des Beraters, 100 % der Herstellungskosten seien absetzbar, falsch war.

Das sog. Abschichtungsgebot bedeutet, dass nur tatsächlich angefallene Aufwendungen (Sanierungsmaßnahmen) bescheinigungsfähig sind und zu Steuervorteilen führen, und zwar nur solche, die zeitlich nach Abschluss des Kaufvertrages angefallen sind. Im obigen Fall wurde den Eheleuten zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses verschwiegen, dass die Sanierungsmaßnahmen bereits vor 8 Monaten begonnen wurden (ich forderte nachträglich die Baubeginnanzeige vom zuständigen Bauordnungsamt). Zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses wurden also bereits ca. 90 % der Sanierungsmaßnahmen durchgeführt, so dass die Eheleute nur noch ca. 10 % (!) der Herstellungskosten hätten absetzen können. Das vermeintliche Steuersparmodell war nicht als solches geeignet. Der Kaufvertrag konnte ohne Kosten für die Eheleute rückabgewickelt werden.

Ich beschäftige mich seit mehr als fünf Jahren mit dem Thema „Steuern sparen mit denkmalgeschützten Immobilien“ und konnte vielen geschädigten Anlegern zur Rückabwicklung des Kaufvertrages oder aber zu einem Verzicht/Teilverzicht seitens der Bank verhelfen. Meine Kanzlei bietet Ihnen eine Ersteinschätzung Ihres Falles an. Schicken Sie mir Ihre Unterlagen nebst Gedächtnisprotokoll (Ablauf der Beratung) und Sie erhalten eine schriftliche rechtliche Stellungnahme (kostenpflichtig) über die Erfolgsaussichten des Falles. Ferner erfahren Sie, welche Kosten bei Mandatierung anfallen. Eine Ersteinschätzung Ihres Falles kann auch in einem persönlichen Termin (ca. 1 ½ Stunden) in meinen Kanzleiräumen erfolgen (siehe Kosten/Erstberatungsgebühr). Bringen Sie bitte zum Termin sämtliche Unterlagen im Zusammenhang mit der Immobilie mit.