Rechtsanwalt Cristian Martin

Kapitalanlagerecht, Bankrecht, Anlegerschutz

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Schrottimmobilien

Schrottimmobilien sind solche Immobilien, die sich in einem desolaten Zustand befinden und einem Käufer unter Vorspiegelung falscher Tatsachen über dem Verkehrswert verkauft wurden. Es können aber auch sanierte Alt- oder Neubauimmobilien und denkmalgeschützte Objekte sein, die auf dem Grauen Kapitalmarkt angeboten wurden und ihr Geld nicht wert sind. Meistens befinden sich solche Immobilien in den neuen Bundesländern und werden über Strukturvertriebe verkauft, die die Vermittlung übernehmen und dabei unseriöse Vertriebsmethoden an den Tag legen (Cold-calls, Nichteinhaltung der 14-tägigen Frist des § 17 Abs. 2a BeurkG). In den 80-er Jahren waren Investitionen in nicht selbst genutzte Eigentumswohnungen eine durchaus sinnvolle Kapitalanlage für gutverdienende Anleger, die ihr Geld gewinnbringend anlegen wollten. Denn waren die Immobilien vermietet und die Käufer auch für nicht geplante Sonderausgaben (Reparaturkosten etc.) gewappnet, so ließ sich durchaus ein Darlehen durch Einnahmen aus Steuervorteilen und Miete (ggf. zzgl. einer kleinen monatlichen Zuzahlung) bedienen. Die Immobilie gewann an Wert und konnte nach Tilgung des Darlehens entweder mit Gewinn veräußert oder vom Käufer selbst genutzt werden, oder aber die Miete stellte ein zusätzliches monatliches Einkommen dar bzw. deckte die Versorgungsglücke im Rentenalter. Soweit die Theorie und die anfängliche Praxis. Doch nach der Wiedervereinigung Deutschlands gab es ein Überangebot an sanierungsbedürftigen Immobilien in den neuen Bundesländern und vor allem in strukturschwachen Gebieten. Der Staat verfügte nicht über genügend finanzielle Mittel, um die ostdeutschen Städte vollständig zu sanieren, so dass im ersten Schritt die sanierungsbedürftigen Immobilien in Ostdeutschland unter Denkmalschutz gestellt wurden. Dann wurden steuerliche Anreize für Privatanleger geschaffen (Sonderabschreibung für Herstellungskosten bei Baudenkmalen und bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen). Und dabei war der Anlegermarkt in diesem Immobiliensegment bereits Ende der 80-er Jahren ausgeschöpft. Kein Grund für Bauträger, ihr Kerngeschäft aufzugeben. Unzählige neue Bauträgerfirmen entstanden. Beim Verkauf bedienten sie sich sog. Strukturvertrieben und Anlageberatern, die nicht selten mangels eines entsprechenden Ausbildungs- und Geeignetheitsnachweises keinerlei Fachkenntnisse besaßen. Diese gingen dazu über, auch Bürgern ohne Eigenkapital eine fremdgenutzte Wohnung in vermeintlich guter Lage nebst dazugehörigem Kredit überteuert zu vermitteln. Geködert wurden die Bürger mit dem Hauptargument „Steuervorteile“. Die Verdiener dieser Geschäfte waren ausschließlich die Bauträger, die Vertriebe und sicherlich auch die Banken, nicht aber die Anleger. Am 09.06.2009 in der Sendung Frontal 21 äußerte sich ein ehemaliger Mitarbeiter der HypoVereinsbank zu Immobilienfinanzierungen durch die HVB in den 90-er Jahren. Er trug vor, dass die HVB in den 90-er Jahren systematisch Immobilienfinanzierungen mit überbewerteten Sicherheiten durchgeführt habe und bis zu 180% des tatsächlichen Wertes jeweils finanziert werden sollten. Entsprechende schriftliche Unterlagen sollen auch der Redaktion Frontal 21 vorliegen. Damit wäre nachgewiesen, dass die Bank in institutionalisierter Art und Weise mit Bauträgern und Vermittlern zusammengewirkt und bewusst überteuerte Immobilien finanziert hat, ohne dafür ausreichende Sicherheiten vom Käufer zu erhalten.

Die Situation heute und die Probleme der Anleger

Auch heute geht der Verkauf über Einschaltung von Strukturvertrieben munter weiter. Mitarbeiter in Callcentern rufen ahnungslose Bürger an und vereinbaren unter dem Vorwand „Steuervorteile“ Termine mit den Vertriebsfirmen und den Bauträgern. Viele derjenigen, die vor Jahren bereits eine Schrottimmobilie gekauft haben, stehen heute vor dem finanziellen Ruin, weil die vom Anlageberater vermeintlich gute Lage sich als schlecht entpuppt und die Wohnung unvermietbar ist bzw. die ursprünglich prognostizierte Miete geringer ausfällt. Zudem verursacht die Wohnung heute hohe Reparaturkosten. Bei dem Versuch, die Wohnung zu verkaufen, stellt der Käufer fest, dass der erzielbare Weiterverkaufspreis oft nicht einmal 50 % des damaligen Einstiegspreises beträgt. Das reicht aber bei weitem nicht aus, um das Bankdarlehen vollständig abzulösen. Für den nichtabgelösten Teil des Darlehens würde die Bank weitere Sicherheiten benötigen – das ist nämlich die Folge der oben erwähnten Überbewertung der Sicherheit -, die aber beim Anleger nicht vorhanden sind, so dass ein Verkauf der Immobilie faktisch nicht möglich ist.

In Antetracht der Tatsache, dass Schadenersatzansprüche aus Falschberatung in drei Jahren ab Kenntnis oder Kennenmüssen des geschädigten Anlegers von den schadenersatzbegründenden Umständen und Schädiger verjähren, sollten Eigentümer von sog. Schrottimmobilien ihre Ansprüche prüfen lassen. Solche Ansprüche können sich gegen den Verkäufer der Immobilie, gegen den Vermittler, aber auch gegen die Bank richten, wenn die Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objektes in institutionalisierter Art und Weise nachweislich zusammengewirkt hat. In diesem Fall ist der Anleger im Wege des Schadenersatzes so zu stellen, als hätte er das Geschäft nicht getätigt. Ich beschäftige mich seit fünf Jahren mit dem Thema Banken-/Verkäufer-/Vermittlerhaftung und konnte vielen geschädigten Anlegern zur Rückabwicklung des Kaufvertrages oder aber zu einem Verzicht/Teilverzicht seitens der Bank verhelfen.

Meine Kanzlei bietet Ihnen eine Ersteinschätzung Ihres Falles an. Schicken Sie mir Ihre Unterlagen nebst Gedächtnisprotokoll (Ablauf der Beratung) und Sie erhalten eine schriftliche rechtliche Stellungnahme (kostenpflichtig) über die Erfolgsaussichten des Falles. Ferner erfahren Sie, welche Kosten bei Mandatierung anfallen. Eine Ersteinschätzung Ihres Falles kann auch in einem persönlichen Termin (ca. 1 ½ Stunden) in meinen Kanzleiräumen erfolgen (siehe Kosten/Erstberatungsgebühr). Bringen Sie bitte zum Termin sämtliche Unterlagen im Zusammenhang mit der Immobilie mit.

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